那些房價穩定的小城

在向老家的同學、朋友打聽後，郭安發現，大城房價高於周邊的霸州、永清等地，甚至與固安不相上下。

爲郭安推薦房源的當地中介說，大城房價從2017年開始快速上漲，一年漲了近四成，2018年下半年突破萬元，2019年下半年達到頂峯。當時，中心城區房價普遍在1.1萬—1.2萬元/平方米，個別新房和二手房單價超過1.3萬元/平方米。

此後，大城房價出現分化。中心城區的房價小幅波動，但依然保持在萬元以上，縣城邊緣區域的房價則明顯下滑。郭安父母所住的小區，單價一度觸及萬元，隨後成交低迷，價格一路跌至目前的四五千元。

上述中介說，2024年以來，當地新房市場以現房項目爲主，開發商也以本地企業爲主。部分項目即便銷售緩慢，開發商也不願降價。

根據大城縣住建局的公示資料，2025年10月，一處現房項目公布的銷售均價爲1.1萬元/平方米，最高價爲1.5萬元/平方米，最低價爲7000元/平方米。2026年以來尚無新房項目公示。

與大城類似，準格爾旗的住房需求主要來自當地居民自住。外來開發商不多，投資客更少。在李響的印象中，當地房價沒有大幅下降過。

同花順數據也顯示了這一趨勢。2019年10月至2020年12月，準格爾旗二手房均價在7000元—8000元/平方米；2021年1月至2023年5月在8000元—9000元/平方米；此後一直在9000元/平方米左右。

與準格爾旗相鄰的伊金霍洛旗，房價同樣穩定。同花順數據顯示，2019年以來，其二手房價格多在7000元—7900元/平方米。

唐山下轄的縣級市遷安，以工業經濟爲重要支撐。同花順數據顯示，2017年下半年，遷安二手房均價一度突破8000元/平方米，此後開始回落，多年來保持在6000元/平方米左右。

呼和浩特的下轄縣和林格爾，是蒙牛集團所在地，也是“東數西算”工程的重要算力基地。同花順數據顯示，2019年至今，該縣二手房價格除個別月份突破5000元/平方米外，多數時候保持在4000元—5000元/平方米。

漲跌分化

自2015年開始，京津冀協同發展、北京城市副中心建設和北京新機場建設等預期推動環京樓市升溫。燕郊、大廠、香河以及固安、永清等地吸引了大量外來購房者，房地產行情進入快速上行期。

從2015年底至2017年上半年限購政策收緊前，環北京部分區縣房價上漲了三倍左右。同一時期，位於廊坊最南端的大城，房價漲幅較小，從6000元/平方米上漲至8000元/平方米左右。上述大城中介稱，受區位限制，外地投資客極少進入大城房地產市場。

2017年是環京市場的重要轉折點。當年3月，北京收緊限購措施；6月，廊坊跟進，將廊坊市區、北三縣、固安、永清，以及霸州和文安納入限購範圍。大城是廊坊唯一未納入限購的區縣。此後，環京房價開始回落。2023年下半年以來，環京多數地區的二手房價格跌破萬元。

截至目前，固安、永清等地的二手房價格已回到2015年上漲前的水平。大城二手房價格則在2018年下半年突破萬元大關，2023年以來雖經歷調整，但中心城區房價仍保持在萬元左右。

昆山是環滬重要的衛星城。與全國多數城市一樣，昆山房價從2015年底開始加速上行，到2016年漲至1.3萬元/平方米，鄰近上海的花橋地區房價一度逼近3萬元/平方米。

2016年9月，昆山實施限購後，成交量下降，但價格並未大幅回調。2017年至2021年，昆山房價經過盤整後再次上行，月度成交均價最高達到1.8萬元/平方米。2023年以來，昆山樓市進入調整期。

當地一位房地產中介告訴經濟觀察報，昆山二手房價格回調較大的主要是花橋地區。前期投資客較多，樓市調整後，投資客離場，房價回撤幅度超過40%。昆山主城區的房價波動相對較小，回撤幅度在20%左右。

不同於環京和環滬地區，準格爾旗、和林格爾、石獅、遷安、壽光等各地的小城雖大多經歷了2015年底以來的上漲和2022年以來的調整，但與投資客聚集的城市相比，這些以本地需求爲主的市場，房價整體回撤幅度均在20%以內。

全國還有一些小城受這一輪房地產周期的影響較小。尤其是西北和西南的部分小城，經濟欠發達、人口較少，房地產交易不活躍，有的小城甚至沒有房地產中介。

上述區域性房企負責人說，目前西部地區多數小城的住房供應趨於飽和，居民不缺房子，缺的是好房子，未來的市場機會在於產品更新。

小城各異

在準格爾旗，李響報名參與福利房搖號，主要爲了換房和減少購房支出，並非看中房價上漲或差價套利的空間。他說，當地人不缺房子。

準格爾旗不具備鄰近一線城市的區位優勢，居民收入主要依靠當地產業和就業。準格爾旗2026年政府工作報告披露，2025年當地城鎮居民人均可支配收入爲6.6萬元，雖不及昆山等長三角區縣，但也超過很多區縣。

和林格爾的算力和乳業產業基礎不差，城鎮居民人均可支配收入不到5萬元，當地房價也相對穩定，但二手房均價明顯低於準格爾旗。

上述區域性房企負責人說，產業基礎較好的小城，居民就業機會較多，收入也較高。在河北遷安、武安等地，煤炭、冶金等行業職工的工資遠高於當地平均水平，這些職工與行政事業單位員工、生意人共同構成較爲穩定的購房羣體。

昆山在這一輪房地產調整中，房價波動幅度小於北三縣，一定程度上也與其較強的經濟實力有關。2025年，昆山城鎮居民人均可支配收入達到7.9萬元，處於全國前列。

大城的產業結構與昆山、準格爾旗、遷安不同。大城是全國最大的絕熱節能材料生產基地，其中巖棉、玻璃棉佔全國市場的比重達到四成，橡塑保溫材料佔全國市場的六成左右。2025年，當地城鎮居民人均可支配收入爲5萬元左右。

郭安說，河北部分地區的年輕人結婚時，即便生活在農村，也要在縣城有一套房子，這在一定程度上支撐了當地的住房需求。大城農村人口佔比在一半左右，城鎮人口20萬出頭。

一些西部小城的房價穩定，與地廣人稀、需求穩定有關。外地人想買房，新房找不到售樓處，二手房找不到中介，交易主要靠熟人介紹。當地居民也很少將買房視爲投資途徑。

一位在西部縣城開發項目的房企人士告訴經濟觀察報，這些小縣城基本不缺房子，不同價位的房源都有。一套新房的價格從七八萬元到二十萬元不等，頂賬房也多。房主着急用錢時，三四萬元也願意出售。

這些房價相對穩定的小城，多數未經歷投資客集中湧入；昆山主城區則依靠較強的經濟實力，緩衝了投資客進出帶來的衝擊。上述區域性房企負責人說，投資客往往快進快出，短時間內放大市場需求，推動房價快速上漲。一旦供應增加或政策收緊，價格上漲受阻，投資客拋售離場，房價隨之下行，當地自住需求短期內很難消化新增供應和集中拋售的房源。

在他看來，除投資客帶來的供需變化外，產品差異也是影響房價波動的重要因素。品質較好的新產品面世後，原有住房的吸引力下降，“老破小”容易貶值。