原創五芳齋為何密集賣房？

斑馬消費沈庹

近10個月以來，五芳齋密集出售13間辦公室，引發業內外廣泛關注，這究竟是爲了優化資產結構，還是希望通過處置存量房產增厚利潤？

針對這樣的爭議，公司並未作出回應。若全部交易順利交割完成，處置該批房產帶來的超千萬元收益，或將對今年全年利潤形成一定提振。

但這對業績的幫助只是一次性的，重要的還是如何扭轉糉子主業下行的局面。2023年至2025年糉子收入逐年下降；2026年上半年，公司糉子比上年同期少賣了1.32億元。

糉子消費的時令性和區域性都較強，加上行業正經受變革調整，即便五芳齋頭頂老字號金字招牌，產品也越來越賣不動。

公司在圍繞低GI、控糖等系列產品外，還開發非糉品類實現差異化發展，賣速凍面點和真空飯團等產品。但就目前來看，相關業務雖能貢獻增量，但尚難撐起第二曲線。另外，公司的蛋制品及糕點等品類，仍處於產品優化迭代過程中。

這意味着，五芳齋推進餐飲+食品的轉型，還有一段很長的路要走。

密集賣房

“糉子大王”五芳齋爲何密集變賣房產？在日前公司披露將處置上海普陀區一處房產的消息後，中小投資者們依然摸不着頭腦。

上周五，五芳齋（603237.SH）公告披露，擬將位於上海市普陀區雲嶺東路599弄11號804室的房產出售給非關聯方吳某某。房屋建築面積124平方米，含稅成交總價410萬元。

該房產系公司2015年通過拍賣方式獲得，原始購入成本爲372.32萬元。該筆交易完成後，預計將增加公司當期利潤總額約134.50萬元。

這並非公司首次處置該樓棟物業。自2025年12月起，已先後出售位於同樓棟12間房，合計實現利潤約爲1120.45萬元。

公開信息顯示，上述13套房產均位於蘇州河沿岸的長風濱河商辦集羣，屬於散售分割型商辦物業。

針對此次出售房產，公司表示主要是爲了進一步優化資產結構和資源配置。但結合當地商辦市場環境來看，該批資產的處置，同樣存在客觀市場背景。

從中介掛牌房源來看，該棟樓宇產權分散，實際空置水平大概在25-32%區間，高於同一板塊均值，同時租戶流動性較高，實際租金回報率難及預期。

增長承壓

10個月內密集處置上海13套辦公房源，五芳齋可能不僅僅是爲了優化資產結構，回籠資金、提振業績也是重要目的。

2022年10月，公司登陸上交所後僅兩個月，便將位於嘉興市的五芳齋大廈公開出售，當年獲得資產處置收益超2700萬元，當時對外解釋也是爲了“盤活低效資產”。

不過，依靠資產處置的收益，並未扭轉上市之後經營承壓的局面，市場也出現了“上市即巔峯”的討論聲音。2022年，公司營業收入、歸母淨利潤呈現雙降。

2023年，公司經營迎來短暫回暖，全年實現營業收入26.35億元，歸母淨利潤1.66億元，同比分別增長7.04%和19.74%。

然而好景不長，後續兩年經營再度走弱。2024年至2025年營業收入基本原地踏步，分別實現22.51億元、22.42億元，歸母淨利潤由1.42億元降至1.22億元。今年上半年，營業收入同比下降7.37%至14.74億元。

因此，在中秋節前後的月餅銷售，成爲五芳齋全年業績能否穩定的重大看點。不過，今年月餅消費市場整體偏弱。

據快消品網監測，8月14日至9月13日，國內線下重點門店月餅銷售額同比下降45.17%、禮盒銷量更是接近腰斬。

而五芳齋的月餅業務收入自2023年起已連續兩年下滑，在消費疲軟的市場背景下，該品類很難實現大幅增長。

糉子依舊是公司收入的基本盤，長期貢獻7成以上營收，但該品類具備極強時令屬性，淡旺季波動顯著。即便作爲糉子行業龍頭，五芳齋也難以抵御行業大環境的變化。

在禮贈消費退潮、外部同類產品衝擊之下，公司糉子主業收入持續走弱。2023年至2025年，糉子銷量由5.44萬噸降至4.51萬噸，對應收入從19.40億元回落至15.72億元；2026年上半年糉子收入11.99億元，同比下降9.92%。

爲了擺脫對月餅和糉子的高度依賴，五芳齋已積極布局餐食業務、蛋制品及糕點業務，嘗試打造新的增長曲線。

但從經營數據來看，新業務整體規模仍然偏小。2025年，餐食業務、蛋制品及糕點業務收入分別實現1.50億元和2.19億元，同比分別增長11.71%和-7.09%。

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