樓市新政 四大一線城市已全部落地

孫紅梅表示，深圳新政顆粒度比京滬更精細，單獨爲城市更新存量項目開闢政策通道，適配深圳存量供地佔比高的特徵，既鎖定長期改革方向，也避免短期供應過快收縮對市場造成擾動。

此外，在優化土地供應管理方面，新出讓住宅用地首付50%（30日內繳清），餘款原則1年內繳清，特殊項目可延至2年；全額繳清地價款後方可辦理土地首次登記、核發首批預售許可。

孫紅梅稱，分期繳地價款是監管收緊後的配套緩衝，適度緩解房企前期資金壓力。與北京直接允許2年分期且未綁定預售的規則相比，深圳將繳款與預售資格直接掛鉤，約束性更強，守住風險底線。

不過，深圳沒有像廣州、武漢，支持項目分期分棟辦理建設工程規劃許可、建設工程施工許可、人防工程報建、商品房預售許可、商品房現房銷售備案和竣工驗收備案等。

總體來看，深圳政策堅持了相對嚴格的執行姿態。李宇嘉認爲，一方面，深圳一直是我國商品房制度改革的前沿陣地，也應該是新模式落地的代表；另一方面，深圳新房體量在一二線熱點城市中較小，二手房佔比高，改革陣痛相對較小。

據深圳中原研究中心統計，2026年1～9月深圳現房銷售佔比41%，較2024年接近翻倍。8·28新政後，深圳也發文明確提高預售門檻、優先現房銷售，後續1～2年現房銷售佔比有望超過5成，未來實現全面現房銷售是大勢所趨。

城市間政策彈性有異同

杭州同日出臺的細則，則呈現出一定差異化取向。

10月15日，杭州市發布《關於貫徹落實〈關於完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見（試行）》。在項目預售分類劃定上，杭州給出了更靈活的過渡安排。

中指研究院華東大區常務副總高院生表示，以8月28日爲界，這之前已取得工規證的項目走老政策；已拿地未取工規證項目，經評估可延至2027年底預售；歷史遺留項目可延至2028年底。

在銷售準入上，新出讓地塊預售須主體結構封頂；現房完成竣工備案、具備交付條件即可備案，首次登記僅鼓勵不強制，除了出讓公告已明確現房銷售的，企業可自選預售或現房，現售定金上限5%。

資金管控方面，購房資金全量進監管賬戶，按揭貸款竣工備案後發放；新籤開發貸實行主辦銀行制，開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等與項目相關的全部資金，統一納入主辦銀行賬戶管理；開發貸按項目建設進度分批發放，全部用於項目建設。

在土地供應等配套支持政策上，土地款需在30日內繳納不低於50%，餘款兩年繳清、不計利息；支持分期辦證、分期竣備，全裝修項目按毛坯、裝修兩階段辦理竣工備案。

對比目前已出臺細則的城市，整體框架高度統一：以8月28日新老劃斷，新地塊預售提升至主體封頂，購房資金封閉運行、按揭後移，同時以土地款分期、分批竣備等對衝長周期資金壓力。

高院生表示，城市間的細則差異，主要集中在執行口徑與過渡期彈性上。

譬如，現售定金比例方面，杭州上限爲總價5%，與廣州、武漢、天津同檔，明顯寬於北京（1%）、上海（3%）。土地款節奏方面，杭州與北京明確餘款最長2年繳清，上海、廣州、武漢、天津多爲“1+1”彈性安排，原則上1年、經決策可再延1年。

在融資支持方面，杭州明確開發貸、項目自有資金、現房銷售資金全部納入主辦銀行賬戶管理，並探索“按分戶土地使用權集合辦理開發貸款抵押登記”“支持項目分期開發”“分階段竣工備案（毛坯、裝修兩階段）”三項特色安排。

高院生總結稱，京滬細則偏“嚴口徑”、武漢偏“工具密度”、廣州偏“分棟靈活”，杭州更接近“監管做硬、節奏做軟”的折中——既承接國家底線，也適配杭州多板塊、多產品形態並存的供地結構。

無論各地細則異同如何，一個不變的趨勢是：未來拿地賣房的門檻提升，現房銷售正加速到來。