“8·28”樓市新政滿月觀察｜深圳新房現售成交佔比明顯提升，二手房議價空間持續收窄

每經記者｜陳榮浩每經編輯｜楊翼

9月28日，“8·28”樓市新政出臺滿一個月，疊加“金九銀十”傳統銷售窗口期，市場暖意傳導到了一線門店。

公開數據顯示，9月1日~9月27日，深圳一二手住宅合計成交6442套，同比上升1.1%；其中，一手住宅成交2350套，同比上升6.6%；二手住宅成交4092套，同比下滑1.8%。

《每日經濟新聞》記者實地走訪深圳多個片區的房產中介門店及售樓處了解到，進入9月以來，深圳二手房買賣雙方博弈的天平悄然偏移，剛需與置換客出手節奏加快，購房者與掛牌業主的議價空間在不斷收窄；新房市場方面，部分熱門新盤處於加推階段，通過上調備案價以及收緊折扣的方式，抬升實際售價。

樂有家方面透露，當前，深圳樓市處於“量升價穩”階段，買方雖決策提速但價格預期仍偏理性，賣方如參考片區近期真實成交價定價，更易把握“金九”銷售窗口期。

看房熱度明顯提升

《每日經濟新聞》記者注意到，9月1日~9月27日，深圳新房整體成交同比回暖幅度雖不算突出，但現房成交佔比明顯提升。美聯物業數據顯示，9月1日~9月27日，深圳一手住宅預售+現售網籤共計2350套，其中現售網籤1078套，同比增長約43.16%。

9月1日~9月27日深圳樓市成交情況。數據來源：美聯物業

“現在，深圳市場的現房認可度較高，一方面開發商更傾向於推現房；另一方面，經歷過此前的交付波動後，購房者對‘所見即所得’的現房接受度越來越高。”9月28日，在深圳從業多年的地產中介梁旻如是告訴《每日經濟新聞》記者。

記者實地走訪了解到，目前，深圳樓市的看房熱度已明顯提升，在新樓盤中，部分熱點項目率先打破“以價換量”慣性，通過收窄折扣等方式，抬升實際售價。

此前樓市相對冷清階段，新樓盤首次開盤普遍會給予購房者較高折扣，有些可做到備案價的九二至九四折，個別樓盤的特惠房源最低可做到備案價的八五折。

如今，部分新盤開盤前釋放的優惠力度已明顯降低。其中，位於寶安沙井的景序暄和裏項目，是深圳剛需羣體關注度較高的樓盤。該樓盤開盤在即，目前處於蓄客階段。

近日，景序暄和裏項目售樓處工作人員告訴記者，其項目84平方米的三房，預計總價在280萬元至320萬元，爲精裝修交付。“項目是新規戶型，套內空間拓展後接近100%。此外，項目適用‘8·28’樓市新政相關信貸規則。現在項目處於凍資階段，可享受到九八折優惠。”

寶安沙井暄和裏售樓處現場。每經記者陳榮浩攝

記者還了解到，目前，深圳樓市已經有不少樓盤在新樓棟取證加推階段上調備案價。例如，位於龍華民治梅林關板塊的中海雲頌玖章，9月最新加推房源備案價升至8.27萬元/平方米，折扣收窄至九三折，折後單價達到7.69萬元/平方米。

開發商敢於“調價”的原因，是供需關系悄然反轉。深圳中原研究中心統計顯示，2026年三季度，深圳商品房計劃供應套數同比下滑41.6%，面積同比下滑34.7%；住宅計劃供應套數同比下滑35.1%，面積同比下滑28.7%。

二手房成交結構發生變化

相較於新房市場，深圳二手房市場的修復更顯溫和扎實，最核心的信號就是議價空間持續收窄。樂有家數據顯示，深圳二手房議價空間從今年1月的10.97%，回落至9月上半月的8.81%，已連續8個多月收窄。

《每日經濟新聞》記者注意到，這背後不只是價格的變化，更是業主市場預期的修復：實際成交談判中，業主的妥協度正持續降低。

福田百花片區資深房產經紀人劉軍（化名）向《每日經濟新聞》記者介紹稱，現在，深圳二手房整體議價空間小多了，優質學區、地鐵口的房源，能砍三到五個點都算不錯了，不少房源掛盤一兩周就有客戶訂，業主的心態明顯穩了。

貝殼研究院數據顯示，8月29日~9月19日，深圳二手房新增客源量較“8·28”樓市新政出臺前22天環比增長8.1%，帶看量環比增長19%；9月上半月，深圳二手房議價率爲9.3%，環比收窄0.1個百分點，爲今年以來次低值，業主讓價幅度已明顯收縮。

成交端回暖同樣清晰可見。就9月的月度數據來看，截至9月27日，樂有家門店二手房籤約量同比上漲32%，二手看房量同比上漲21%。

值得注意的是，二手房成交結構發生變化，改善型與高端需求正在加速釋放。深圳貝殼研究院監測數據顯示，9月1日~9月21日，貝殼深圳合作門店二手房籤約量較8月同期增長17%；其中四房及以上戶型籤約量增長28%，總價1000萬元以上二手房籤約量增長31%。

“這輪二手房市場修復不是只靠剛需撐着，改善型和高端需求正在跟上來。”深圳貝殼研究院院長肖小平向《每日經濟新聞》記者分析稱，千萬元級房源、四房戶型的增速明顯高於大盤，說明前期積累的置換需求在逐步釋放，也反映出市場信心正在向中高端傳導。

深圳福田區福田街道部分二手房源掛牌情況。每經記者陳榮浩攝

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