現房時代樓市紀實

展開全文

過去30多年來，房地產市場以預售制爲核心，奉行“高負債、高槓杆、高周轉”模式。但在行業深度調整期，銷售回款放緩，預售資金被挪用、項目停工和延期交付等問題逐一出現。

住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局在8月28日答記者問時稱，近日，恆大地產的破產清算及許家印案的公開宣判，是房地產開發經營“三高”模式弊端暴露的有力證明。改變“三高”模式，迫切需要改革商品住房銷售制度、加強預售資金監管，引導房地產開發企業根據自身實力合理確定開發經營規模、強化風險意識。

一系列新政正是在此背景下密集出臺，試圖勾勒出“房地產高質量發展”新模式的理想圖景：

購房者告別期房風險，實現“所見即所得”；房企告別集團槓杆擴張，轉向產品力競爭與代建、運營等多元化業務；銀行告別集團制授信，轉向項目制放貸與REITs等融資工具；政府降低賣地依賴，轉向城市更新、保障房建設與存量盤活。

新政通過壓縮加槓杆套利的空間、拉長資金周期，加速行業企穩。雖然在短期內，它難以直接修復房價、去庫存，但長期來看，在新政的影響下，房地產行業將回歸理性，其對經濟的貢獻將從開發建設轉向居住服務、資產管理和存量運營。

需要注意的是，制度的切換不會自動消化舊問題。土地成本高企、地價與房價倒掛、終端需求不足依然存在，且從政策出臺到細則落地仍有一段空窗期。無論房企、銀行還是地方政府，都需要經歷一場轉型的陣痛。

售樓處新規則

“我們現在都是實景，所見即所得。錯過這波，還想買新房就要再等兩年。”

8月28日新政出臺後的首個周末，《財經》走訪北京大興區、亦莊、朝陽區的多個現房、準現房樓盤發現，這已成爲銷售們不約而同的開場白。

新政意外使這批樓盤成了“受益者”。它們已開盤至少一年，快的已經交付，慢的主體結構也已封頂，且目前仍有部分貨值在售。對比其他僅有圖紙、現場塵土飛揚的樓盤，他們是購房者眼下爲數不多能夠“眼見爲實”的選項。

“828新政”後的周末，北京亦莊招商序項目售樓處，多組客戶正在看房。攝影/王文彤

招商序位於北京亦莊核心地區，緊鄰亦莊龍湖天街和北京二中，單價在6.6萬元/平方米左右。該項目於2025年5月開盤，將於2027年年中交房，外立面已經封頂，會所也修建完畢，處於準現房狀態，可供購房者參觀。售樓處內，不少客戶圍在沙盤前聽講解，或坐在洽談室、休息區計算價格。

這可能是中國進入現房銷售制時代後，未來售樓處的標配。不過對於目前已有的預售項目，828新政也明確提出，“老項目老辦法，新項目新辦法”。

以住房項目是否取得建設工程規劃許可證爲標準，已取得的，可以按照原有政策規定執行，未取得的優先採用現房銷售。而且，“優先”不等於“必須”，新項目既可以現房銷售，也可以預售。此外，新政還在現售制項目中推行定金制和定金監管。

招商序這個樓盤很快釋放出漲價信息。該項目的銷售劉楠告訴《財經》，他剛接到領導通知，主力戶型127平方米將在9月6日漲價2%。

在1公裏外定位更高端的招商璽項目，銷售人員也表示即將漲價。該樓盤已於近期開始交付，銷售在帶看過程中反復強調，現房項目稀缺性更強，價格也理應更高。

包含上海、廣州、深圳等城市在內的多個期房項目同樣釋放出漲價信號。

比如，9月8日，保利發展上海宣布，旗下保利·都匯和煦、保利·珺園、保利·虹橋和著｜璟岸三個期房項目，新取證樓棟售價全線統一上調1%。

開發商之所以迅速漲價，與“828新政”中規定的“主辦銀行制”和資金封閉管理制度有關。

通過這兩項制度，按揭放款從封頂後移至竣工備案後，開發貸也與項目開發周期更匹配：預售項目不超過五年、現房項目不超過七年。此外，首次還本也原則上延至竣工備案後。這從資金流入與流出兩端同時拉長了開發商的資金佔用周期，實質上切斷了“以預售款滾動開發”的高周轉路徑。

劉楠表示，該項目開盤初期一度降價以加快去化，但新政出臺後，公司爲拉長銷售周期、彌補未來拿地至開盤之間的空窗期損失，決定通過提價控制流速。據其測算，一套房價格上調2個百分點，意味着多出十餘萬元的利潤空間。

招商璽銷售也算了一筆賬：新政後開發商從拿地到竣工備案需兩年到三年，期間無法通過預售回款。根據他的經驗，國央企融資成本在5%到6%，民企則在8%左右，兩年就是16%的成本。他認爲，這些成本最終會體現爲房價上漲。

但這種熱度並非普遍現象。多位新房中介承認，目前市場分化嚴重，位置好、產品力強的項目更能打，大部分的項目去化表現一般。

與開發商的積極推盤形成對比的，是購房者的猶豫態度。

一位招商序客戶認爲，目前的新房項目都已經入市幾年，可選擇的空間不多，不如再等兩年。她與男友已經看房一年多，購房款早已準備好，但是遲遲不能下定決心。

購房者們考慮的另一個重點是，是否延長房貸期限。

“828新政”將個人住房貸款的最高年限由30年延至40年。

以貸款本金100萬元、房貸利率3.1%（7月個人住房新發放貸款加權平均利率約爲3.1%）、等額本息還款方式測算，將貸款期限延長至40年後，每月月供將減少約632元，但利息總額將增加約20萬元。

多位售樓處銷售都表示，目前已經有客戶來詢問能否延期，但他們還在等待銀行的具體細則。

《財經》以購房者身份諮詢了多家銀行發現，不同銀行對借款人的年齡要求有差異。比如，交通銀行要求，35歲以下的借款人可以申請40年期房貸，如果房齡較老，貸款期限還會有所壓縮；招商銀行、工商銀行、中信銀行的年齡門檻則是40歲。

這意味着，40歲以下的購房者才是這一政策的主要針對人羣，而這部分人羣恰恰是購房時更爲審慎的羣體。

“我感覺很不劃算，”一位近期購置婚房的客戶表示，“一個月只是少了600多元，少喫幾頓飯就補回來了，但我要多還那麼多錢。”

售樓處裏的漲價焦慮、購房者的復雜心態，是828新政的市場投影。

一位銀行信貸審批人員認爲，現在客戶在買房時不願意拉滿槓杆，再加上有公積金抵扣，新政攤薄的月供顯得微不足道。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《財經》表示，這一政策適合當前收入水平承壓，但未來職業發展及收入增長空間較大的購房者，可以作爲應對前期還款壓力的工具。根據他觀察，在實際操作中，絕大多數購房者並不會真正還滿40年，多數購房者會在15年左右選擇提前還貸或通過二手房交易置換。

不過據《錢江晚報》報道，杭州貝殼籤約中心工作人員透露，新政出臺後的第10天，杭州貝殼平臺已出現一例貸款40年的二手房交易案例。

在銷售端、信貸端以外，資本端的工具箱也已攤開。新政推出多種融資渠道，包括股權、債券、並購、REITs等全鏈條工具箱，覆蓋融資、並購、盤活、退出全流程。

從地方試點到中央定調

“828新政”並非橫空出世。從地方試點到國家定調，這場變革經歷了漫長的鋪墊。

20世紀80年代，商品房預售制度（俗稱“賣樓花”）被從香港引入內地。1994年，《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》正式確立預售的法律地位，至今已超過30年。1998年房改後，預售成爲商品房銷售的主流模式。

這一制度允許房企在項目建設完成前預先銷售商品房，購房者根據規劃設計、合同約定等作出購房決策，並在合同約定時點收房。

預售制加快了房企的資金回籠速度和開發節奏，成爲推動房地產行業高速發展的動力之一。

但在缺乏嚴格監管的情況下，開發商挪用預售款的現象屢見不鮮。一旦房企資金出現問題，購房者便面臨“錢房兩空”的風險。房地產行業進入深度調整期後，多地項目出現資金缺口，導致爛尾或延遲交付。

行業風險倒逼改革。2020年3月，海南省明確新出讓土地實行現房銷售制度，成爲全國首個全面推行現房銷售的省份。其核心在於“新舊有別”，已出讓土地仍可按預售制度執行，新出讓土地則必須現售，這一原則爲後續全國推廣提供了重要參照。

2023年開始，現售制的試點速度明顯加快。

在當年1月召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部提出，有條件的地區可以進行現房銷售。

此後兩年間，政策擴散呈現加速態勢，湖南、廣東、安徽、四川等多地明確表示推進現房銷售試點。

具體路徑上，各城市因地制宜。有些城市在單個土地出讓環節直接設置現售條件；有些行政區，如雄安新區，直接宣布取消預售、實行現售，並同步進行不動產登記改革；亦有個別地方鼓勵在房地產融資協調機制“白名單”項目中擇優，引導推行現房銷售試點。

多數地方採取“謹慎嘗試”，“漸進式推進+配套政策支持”成爲常用模式，配套支持政策包含延長土地出讓金繳納期限、對購房者進行契稅補貼、提高公積金貸款額度等。

自2026年起，現售制從地方試點上升爲國家層面的制度安排。

年初印發的“十五五”規劃綱要明確提出，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，“有力有序推進現房銷售”。

一二線城市加快跟進。7月29日，廣州南沙掛牌首宗“現房銷售承諾制”地塊，要求競得人承諾執行現房銷售，地方政府給予土地出讓金分期繳納支持。

一個月後，住建部、自然資源部、金融監管總局、央行、證監會的聯合發文一錘定音。

根據億翰智庫數據，截至2026年6月，全國已有廣州、蘇州、煙臺等超20個城市出臺相關配套政策，從土地出讓、公積金貸款、購房補貼等多個維度支持和鼓勵現房銷售，現房銷售佔比已從2019年的15%提升至2025年的超過35%。

從城市能級來看，已全面推行現房銷售的城市主要爲現房庫存去化壓力較大的三四線城市，一二線城市尚在探索階段，多通過在少數核心地塊進行現房銷售試點的方式推進。

對“現房時代”的到來，行業裏早有預期，只是在等靴子落地。

在越秀地產2025年中期業績發布會上，董事長林昭遠表示，在房地產發展新模式下，行業最終會走向現房銷售模式。這可能會降低開發商買地意願，或階段性對土地出讓產生一定影響。

華潤置地總裁徐榮在2026年8月31日的業績會上表示，政策不搞“一刀切”，給予行業緩衝窗口期，對於堅持穩健財務紀律、量入爲出的長期主義房企，將有更大競爭優勢。

伴隨着銷售端的制度變革，爲化解現售制引發的連鎖衝擊，信貸制度也在同步改革。

首先是個人住房貸款期限延長。

1997年，《個人住房擔保貸款管理試行辦法》中規定，房貸期限不得超過20年；兩年後，《中國人民銀行關於調整個人住房貸款期限和利率的通知》明確，房貸期限由20年延長到30年。

此後20餘年，“30年”上限未作調整。直至此次“828新政”，將個人住房貸款的上限調整至40年。

其次是在銀行端建立“主辦銀行制”。

一家頭部股份制銀行上海分行對公負責人錢進對《財經》解釋，“主辦銀行制”是指一個項目指定一家主辦銀行，由該銀行牽頭組建銀團，或單獨對項目進行資金監管，爲房企提供開發貸款等融資服務。

“簡單來說，項目賺了你升職，項目賠了你要挨處分。”他說。

這一制度源於2024年已運行的房地產融資協調機制，即市場熟知的“白名單”制度。

“白名單”制度在2024年由住建部、金融監管總局聯合推出，目的是精準支持房地產項目的合理融資需求，助力保交房。同時，各家銀行也都推出了自己的“白名單”房企和項目，優先給予資金支持。

錢進告訴《財經》，爲了確保資金安全，“白名單”項目普遍採用嚴格的封閉管理，即項目資金單獨建賬、獨立運作，防止被挪用。爲分散風險，上海規定單個監管賬戶僅對應2萬平方米銷售面積的資金。

從規模增長看，截至2025年底，“白名單”項目審批通過貸款金額已突破7.5萬億元。

但各地的“白名單”嘗試存在標準不一、各自爲政的問題，導致優質項目被劣質房企拖累，後者卻能多頭授信無序擴張。

因此，“828新政”從全國層面明確“主辦銀行制”度，意在把開發項目的資金監管從“應急紓困”變爲“制度重構”。

招聯首席經濟學家董希淼對《財經》表示，這輪調整可以概括爲三個方面：對象上，從“看企業”轉向“盯項目”；機制上，推行“主辦銀行制”和資金封閉運行；目標上，從短期應急轉向制度重構。

“828新政”出臺後，新白名單的範圍放開，但邏輯變了。一位國有大型商業銀行高級經濟師告訴《財經》，過去白名單看的是房企主體資質，而新白名單看的是項目本身，比如是否四證齊全、資本金實繳到位、能提供匹配抵押物、單獨建賬封閉管理、有建設交付計劃。

這意味着，新政對不同性質的房企一視同仁，但項目本身的合規硬門檻實際抬高了。

“828系列新政”爲何在此時落地？

主要原因是房地產市場的供需關系發生變化，箭在弦上。

據新華社報道，8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局在回答記者提問時稱，經過近30年的快速發展，當前二手房交易總量已經全面超過新房，房地產市場進入存量提質、結構優化的高質量發展時期。

從銷售端和開發端的變化到“保交樓”進展都可以印證這一官方判斷。

首先，銷售結構的反轉與房價的持續分化，宣告存量時代到來。

銷售面積方面，根據國家統計局數據，2026年1月-7月，新建商品房銷售面積達4.5億平方米，同比下降11.8%；全國二手房交易網籤面積達4.82億平方米，同比增長10.2%，已超過新建商品房銷售面積。

房價方面，根據中指研究院數據，2026年上半年，百城新房價格累計上漲0.59%，二手房價格則累計下跌2.9%；進入7月，分化仍在繼續，新房價格在部分核心城市改善樓盤入市帶動下環比上漲0.26%，同比上漲2.09%，二手房價格卻持續走低，環比下跌0.44%，同比下跌7.37%。

其次，開發投資的持續萎縮，迫使行業從增量開發轉向存量優化。

根據國家統計局數據，2025年全國房地產開發投資金額爲8.28萬億元，同比下降17.2%，投資端連續四年負增長。進入2026年，1月-7月，全國房地產開發投資額爲4.30萬億元，同比下降19.2%。

再次，“保交樓”攻堅戰的成效，爲新政出臺掃清了風險障礙。

國家重點列管的396萬套保交房核心任務已累計交付391.8萬套，整體交付率達99%；全國因暴雷停工導致的“已售難交付”住房，也已累計實現約750萬套落地交付，存量爛尾風險得到實質性化解。

在這樣的背景下，房地產的開發、銷售、融資端都需要一次徹底的轉變。

不過，從國家定調到地方落地，仍有一個時間差。錢進透露，其所在銀行總行層面的細則可能要等到9月中旬才能落地。從政策發布到銀行、房企、購房者真正感受到變化，還有一個傳導過程。

房企商業邏輯重構

“828新政”對現房銷售制度有了實質性推進，下一步將直接影響房企的拿地、建造和銷售策略。

“新政”優先鼓勵開發商推行現房銷售，並規定在取得建築工程施工許可證後，開發商可以與購房人籤訂合同，收取少量定金。不過項目是否實行現房制視具體情況而定，不搞“一刀切”。

過去，不少城市允許房企在地下室和基礎工程基本完成、主體結構完成三分之一、二分之一或三分之二等不同節點取得預售證，因此房企可以更早收到購房者首付款。“新政”同時提高了預售門檻，將預售底線拉高到主體結構封頂。

此外，個人住房按揭打到開發商賬戶的時間也延遲到竣工備案後，此前各城市原則上主體建築封頂後即可打款。

對開發商來說，政策實施後，最直接的影響是峯值資金佔用的數額增加。在項目建造過程中，土地款、建安款、營銷費等支出持續發生，但首付款和按揭資金都要更晚進入項目。房企需要用自有資金和開發貸覆蓋過去由預售資金承擔的一部分建設投入。

其次是資金佔用時間拉長。盡管各地尚未出臺具體實施細則，但業內普遍認爲，新的預售制度下，項目從拿地到實現全款回籠的周期普遍拉長至一兩年，現房銷售可能拉長至兩三年。

長江證券在2025年6月10日發布現房銷售專題報告，以一個“高能級城市典型項目”爲模型測算：從預售改爲現房銷售後，累計現金流回正時間由20個月延長至34個月，也就是推遲14個月；淨利率由11.4%降至8.6%，IRR（內部收益率）由17.3%降至6.4%。

針對這一數據，一位地方民企投拓部門負責人王楠對《財經》表示，由於各地細則並未出臺，各城市在金融、稅收、土地等方面的配套性改革措施尚不明確，盈利模型還很難計算。但他表示，很多項目整盤測算利潤也就五六個點，達不到長江證券測算的超過10%的淨利率。

“新政”也同時給了房企一些緩衝時間。首先是開發貸期限被拉長。新規要求開發貸覆蓋從開工到竣工備案全過程，預售項目貸款期限最長可以達到五年，現房銷售項目最長七年。

同時，政策要求各地同步優化土地供應、土地出讓方案和融資安排，通過開發貸、股權、債券等方式滿足合理融資需求。

“新政”出臺逾一周時間，房企已經開始相應動作。

其一是銷售端加快清庫存。一家頭部房企的區域高管張成對《財經》表示，“828新政”發布後，總部要求各區域加快手裏存貨的銷售速度。廣州頭部房企的一位高管也透露，公司正在爲已經取得建設工程規劃許可證（下稱“工規證”）的項目緊急申請預售許可證。

其根本目的是加快現金回籠：存量舊項目仍沿用原有規則，可實現較早回款，總部也需要降低庫存規模，爲未來銷售價格和土地價格的不確定性預留安全緩衝。

9月是房地產銷售的“金九銀十”開端。58安居客研究院的統計顯示，9月1日至9月7日，一線城市新房成交套數同比平均增幅約爲42%，但統計沒有提到均價是否發生變化。

其二是拿地端更加聚焦優質地塊，出手更爲謹慎。

新政發布後，一線城市接連迎來第一輪土拍，上海和北京的高價地塊均出現“推介時熙熙攘攘，拍賣時門可羅雀”的現象，參與競拍的房企數量與此前期待嚴重不符。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強表示，在“828新政”的影響下，參拍企業數量及競拍熱度均較前期有所回落，房企競拍趨於理性。

但與此同時，9月10日深圳一處地塊競爭激烈，共吸引七家國央企背景房企報名，經250輪競價，最終被中海地產溢價125%拿下，住宅樓面價突破10萬元。

深圳該地塊優勢在於稀缺性，片區內新房供給長期喫緊。此外地塊規模小，有利於控制施工節奏，且無人才房、保障房配建硬性要求。

普睿數智董事長丁祖昱近期撰文提及，新政之下，房企拿地節奏將進一步放緩，但整體投資聚焦一二線高能級城市的策略沒有變。

張成判斷，未來更多全國性房企都會變成區域性公司，收縮拿地體量。他認爲，僅靠地產主業造血，缺少第二增長曲線的企業，即便是頭部房企，近兩年也難有競得優質地塊的機會。

截至目前，福建省泉州市、福建省廈門市、浙江省麗水市已在最新掛牌出讓的土地公告中，明確將“現房銷售”納入地塊出讓條件。

不過嚴躍進指出，從目前的實際操作層面看，現房銷售僅針對個別優質地塊，因此對供求關系影響總體有限。

拿地的大方向基本確定，當下房企最爲關注的配套措施。

“目前，期房銷售有一套完整的政策體系去支撐，要實現現房銷售也需要很多配套措施，如金融及開發貸政策等。”越秀地產董事長林昭遠在2025年中期業績發布會上表示。

開發商目前最關注的是土地款的繳納情況。王楠稱，如果土地款項能夠分批繳納，例如部分土地款能夠在竣工後繳納，與按揭貸款發放一致，對於開發商的現金流將有很大助益。而目前的規則是繳清土地款項，開發商才能拿到施工證。

這一設想已有地方實踐案例。就在8月28日，廣州首宗“現房銷售承諾制”地塊成功出讓，作爲配套支持，政府允許土地出讓金分期繳納，籤約30天內支付不低於50%，餘款可在兩年內繳清，可緩解企業前期土地款支付壓力。

土地之外，王楠表示，開發商也很關注開發貸的情況，希望貸款利率進一步降低。

這一設想或許並不容易實現。前述國有大行高級經濟師認爲，目前新政未對開發貸利率設置統一數值或硬性下限。後續利率是否能下調，取決於銀行的資金成本、風險定價與市場競爭。若優質項目稀缺、資產荒加劇，利率或許會下行。

新政發布後，整個房地產市場仍面臨諸多不確定性，但對房企來說，目前確定的變化有三點。

一是要改變地塊價格的判斷方式。一位地方國有企業的總經理助理對《財經》表示，新政真正考驗的是房企對中長期市場的預判能力。開發商將重構現金流測算模型，對未來銷售定價做出更嚴密的計算，確保項目兩年後仍處在合理價格區間；同時審慎評估項目去化周期，保障資金順利回籠。

二是對項目質量提出更高要求。普睿數智地產研究認爲，新政進一步將房企的核心能力從“融資與周轉能力”轉向“產品力與運營能力”，這與存量時代的行業轉型方向完全一致。

一家房企上海某項目負責人表示，房企的項目策劃邏輯將進一步改變，剛需項目走預售制，平衡資金；改善項目則更傾向於現房銷售，提前落地實景，獲取溢價。

“項目整體設計能力、工程質量建設能力要再上一個臺階。立面、景觀、公區成爲硬性投入，客戶願意爲交付確定性買單，行業正式進入產品力競爭時代。”他說。

該項目負責人表示，在上海，其供職房企一個新盤的裝修標準，從1000元/平方米的裝修標準，漲到3000元-4000元/平方米；從臨時做一個展示的模型盒子，到提前籌備兩三個，甚至七八個展示區。展示區包括地下的會所、泳池、健身房，爲老年人休閒的地方、小孩的滑梯泡泡球，也有針對年輕人的書吧等休閒業態。

此外，未來開發商的產品戶型、風格設計可能會趨於保守。一位前房企營銷人士告訴《財經》，期房制度下，開發商可以根據客戶的反饋對戶型進行微調，但現售制下這種機會不會再有。

三是改變地產銷售模式。預售制時，開盤、園林呈現、會所開放都是房企營銷的重要節點，但現售制下，這些節點都會被推遲。

“未來兩年房企銷售團隊大概率會縮減，因爲進入項目真空期，不會有源源不斷的新項目等待被銷售。”張成表示，“房企或許更多倚仗經紀人公司幫助賣房，自己不養銷售團隊，跟美國模式類似。越是熟悉某一區域、能打動區域內購房者的經紀團隊，在未來越是搶手。”

截至發稿，保利地產、綠城中國、越秀地產、龍湖地產等多家國央企、民企房地產公司都沒有接受《財經》採訪。

銀行分量變重

新政改變了開發貸在地產開發中的角色。

在此前的房地產市場高峯期，開發貸主要用於銜接前融（指項目開發前的融資）和預售款。開發商通常先從集團資金池調集資金支付地價，土地證尚未到手時便啓用前融置換土地款。

待項目滿足“四三二”要求（“四證”齊全、自有資金達30%、具備二級資質）後，開發商再申請開發貸置換早期前融。

彼時，大多數項目從拿地到開盤僅需六個至十個月，取得預售證後短期內即可回籠首付款和按揭貸款，這些資金將用於償還開發貸、支付工程款，剩餘資金繼續滾動投入新項目。

新政後，由於現售制下銷售回款放緩疊加資金嚴格監管，項目在開發過程中對銷售回款的依賴性降低，開發貸將承擔更多建設功能。

銀行在房地產開發中的角色也面臨重置。

錢進對《財經》表示，主辦銀行不僅要牽頭房地產項目融資，更要負責房地產開發資金的歸集和使用監管，成爲房地產開發全生命周期的資金結算樞紐。

對商業銀行來說，得主辦銀行資質就是得房地產項目結算性資金，鎖定了一個項目未來幾年的全部存款和結算業務，綜合收益遠高於單純的利息差。不過，因購房貸款發放時點延後，銀行的新房按揭規模可能面臨階段性壓力。

他提到，目前行裏給出了兩條建議，一是要全力爭取項目“主辦銀行”地位，全面掌握開發貸、資金監管主動權，重點甄別項目資質，並加強與上市房企開發項目合作。

二是要優先合作新上市現房銷售項目，積極布局上市房企再融資和募集資金監管業務。

但銀行的真實反應卻極爲謹慎。多位銀行業專家都指出，銀行的實際放貸意願仍取決於分行對具體項目現金流的判斷，會出現明顯分化。

天府立言金融研究院院長曾剛對《財經》分析，政策支持能緩解合規和問責顧慮，卻無法消除房價下行、去化周期延長、抵押物縮水及資本佔用較高等商業風險。大型銀行可能基於政策導向加快對白名單、核心城市及國企項目的投放；中小銀行則更關注房企的區域集中度和自身資本承受能力。

他認爲，銀行未必直接提高名義利率，卻可能通過提高資本金比例、壓低抵押率、追加股東擔保、設置銷售回款觸發條款等方式重新定價風險。

錢進稱，目前該行依舊只向白名單企業的外環內項目放貸，暫未放開範圍。據其透露，該行的白名單企業包括頭部國央企和具有央企背景的大型混合所有制企業。

導致銀行猶豫的核心原因是開發貸的風險權重依舊很高。

首席經濟學家論壇國際金融研究院院長連平對《財經》指出，房地產開發貸的風險權重爲150%，而一般公司類貸款僅爲100%。風險權重越高，佔用的風險資本越多，銀行投放越謹慎。

數據印證了這種謹慎。央行此前公布的數據顯示，2026年二季度，開發貸餘額降至12.65萬億元，同比下降8.5%；開發貸在商業銀行貸款中的比重也在持續下降。連平認爲，這是因爲銀行對弱二線城市、三四線城市的項目不看好，很少再投放開發貸。

抵押率也在收縮。連平表示，以往房地產企業抵押融資時，抵押率通常在60%到70%，但現在降到了60%以下，遠離核心都市圈的三四線城市房產或土地的抵押率還會更低。

現售制下，開發貸的逾期風險亦引發關注。

過去，開發商通常在銷售（網籤）或銷售回款進度達到70%時結清開發貸本息，在市場火熱時，房企還款日通常早於貸款到期日。

但上述國有大行經濟師認爲，一旦實行現售制，銷售情況、施工和入市周期都會影響房企償還開發貸的節奏，可能導致房企逾期。

不過，錢進認爲，上海核心區域項目去化周期一般不超過三年，遠低於新政爲預售、現售項目分別設定的五年和七年開發貸期限，逾期風險不大。

“過去房企有錢就會提前還貸，新政之後可能會卡點還款。”他說。

風險約束之外，基層銀行執行能力能否跟上制度設計的步伐，是另一重考驗。

董希淼認爲，基層銀行在執行中面臨多重現實阻力：以往基層機構更依賴抵押物和企業主體信用評估，如今則必須建立項目級別的現金流預測能力，開發貸期限拉長後，銀行的資金成本、期限結構匹配和風險撥備要求會上升。

此外，銀團貸款模式下，主辦行牽頭協調、成員信息共享等管理成本也會增加。因此，監管科技的框架雖已較爲完善，但基層行在專業能力、系統建設和內部協同方面仍需大幅提升，否則可能影響封閉運行的實效。

系統與數據是另一道坎。

連平分析，當前銀行信息化建設參差不齊，跨部門、跨機構之間仍存在信息孤島，難以穿透交易背景；權責界定、考核標準、盡職免責等內部政策，與實際執行之間也存在錯位。

更現實的是，住建、稅務、司法和銀行數據尚未充分互通，工程進度缺乏統一口徑，現場核驗成本較高。曾剛提醒，在這樣的情況下，客戶經理既承擔投放任務又承擔終身問責，容易形成不敢貸或依賴形式材料的傾向。

結合國際經驗，連平提煉出四條可資借鑑的經驗：一是信貸評審獨立，且按照單個項目評估；二是資金全封閉管理，確保專款專用；三是提高資本金門檻，並加大政策性金融支持力度；四是對房企貸款保持較高的風險權重，以審慎姿態管控風險。

曾剛指出，對中國而言，更可取的方向是強化保障房與租賃住房融資、發展長期固定利率產品，建立規範的抵押貸款轉讓市場，同時保留貸款價值比、償債收入比和逆周期資本約束。

市場新均衡

2026年上半年，二手房仍在尋底，但下行趨勢放緩；新房則受重點城市改善盤入市託底，走出獨立行情。

國家統計局沒有公布上半年的整體數據。但根據中指研究院數據，前六個月，百城二手住宅價格累計下跌2.9%，核心城市中，上海連續四個月環比上漲，深圳則6月轉漲；同期，百城新房價格累計上漲0.59%。

進入7月，分化仍在繼續：百城二手住宅價格環比再跌0.44%，同比下跌7.37%；新房價格則在部分核心城市改善樓盤入市帶動下環比上漲0.26%，同比上漲2.09%。

新政後，房價普漲的可能性不大。

主要原因在於，新政的核心目的不是推動房價上漲，而是重塑房地產市場的遊戲規則。本次新政針對的更多的是增量市場而非存量市場，也沒有改變市場的供需關系。由於當前市場整體庫存規模仍較大，盡管新政後新項目入市節奏有所放緩，但現有供應仍較爲充足，因此房價大幅上漲可能性不大。

從土地供應來看，新政後，土地市場不會走向“地荒”，而是“總量退坡、結構調整”。

一方面，土地供應收縮已經持續多年。財政部數據顯示，全國土地出讓金已從2021年峯值的8.71萬億元降至2025年的4.15萬億元，降幅52.35%；2026年上半年進一步降至9778億元，同比下滑31.5%。

另一方面，土地供給結構也在持續變化，更聚焦核心城市。

根據中指研究院數據，2026年1月-7月，全國住宅土地出讓金中排名前20的城市佔比超過60%，一線、二線、三線城市住宅用地平均溢價率分別爲21%、9%、3%，而全國住宅用地流拍地塊則有86%集中在三四線城市。

普睿數智地產研究研報認爲，頭部企業在新政落地後短期內拿地會更趨審慎，可能壓低土地供應規模；但從拿地到形成可售供應通常有兩到三年傳導期，期間供求關系會重新尋找平衡，未必走向供不應求。

從新房和二手房供應來看，一方面，在“控增量、去庫存、以產定銷”的行業策略下，新房供給本就在主動收縮。

根據國家統計局數據，2026年1月-7月，全國住宅新開工面積爲1.95億平方米，同比下降24.6%。普睿數智監測數據顯示，2023年以來全國重點城市新建商品住宅供求比（新增供應面積/成交面積）持續下行且整體小於1，到今年上半年供求比創下0.7的新低，這意味着房企普遍在減少新房供應。

另一方面，二手房已經承擔起重要供應角色，成爲新房供應之外最重要的供給補充。

國家統計局數據顯示，2026年上半年，二手房在交易總量中佔比超過50%。另據普睿數智監測顯示，全國重點20城二手與新房成交規模之比由2023年的基本相當，升至2026年上半年穩定站上2.3倍，其中上海高達4.9倍、北京3.6倍，蘇州、合肥、成都等二線城市達到3倍。

需要注意的是，新房與二手房不是完全割裂的獨立市場，二者形成置換驅動的正向循環，同時存在供給替代的分流效應。

華創證券研報分析，上半年80城新房月均供應面積距2020年高點已經下滑78%至913萬平方米，但並未扭轉房價下行趨勢，“說明持續收縮的供給疊加二手房交易，仍能夠滿足居民需求。”

供需關系只是影響房價的其中一環。

華創證券在同一份研報中指出，新房供給減少可能改善板塊的供需關系，減小邊際衝擊，但並不必然帶來房價上漲，居民收入預期、居民持房成本/收益等因素影響更大。

換言之，現房目前尚未形成明顯的“確定性溢價”。據國家統計局數據，2019年以來現房銷售價格整體低於期房價格，且從2020年起差距擴大，且當前現房佔比提升在很大程度上以“被動轉現房”的滯銷尾盤爲主。

克而瑞研究中心稱，隨着新政推進，“主動現房”的比例將逐步提升，價格體系也將隨之重構，期房和現房可能會形成“現房價+期房折價”的新格局。

不過，新政雖然對房價的影響整體有限，但將引導房企回歸產品力與質量競爭，也將促使房地產市場回歸理性。

中信銀行（國際）首席經濟師丁孟對《財經》表示，長期來看，新政通過降低住房開發市場過高的槓杆率、限制過度供給，能夠促使房地產市場企穩，客觀上也更有利於維護宏觀經濟和金融市場穩定。

爲達成這一目標，政策工具箱需要在存量與增量兩端持續加碼。

58安居客研究院院長張波對《財經》表示，存量市場的關鍵，是讓沉睡房源重新進入循環。一方面，可提速收購存量房源用作保障房，並打通“收購、改造、REITs退出”閉環，緩解保租房職住分離；另一方面，應把以舊換新真正落地，用好契稅補貼、個稅優惠和帶押過戶等政策，疏通“賣舊買新”的改善鏈條。同時，需要加快城市更新資金撥付，存量資產證券化也可進一步推進，爭取更多租賃住房REITs優化試點。

增量市場的重點，則是給“好房子”建立正向激勵。他表示，可推動“好房子”評價與土地出讓、信貸支持和價格備案掛鉤，讓企業有動力做品質。此外，現房銷售制能否平穩落地，取決於配套細則是否同步，包括土地款分期、開發貸期限足額使用等安排，可參照部分城市和區域的既有試點推進。

嚴躍進補充道，增量政策還應關注公積金制度跨區域互通。這有助於釋放合理的跨城住房需求、提升市場活躍度。近期南京允許外地無公積金賬戶的購房者使用公積金貸款買房，就是很好的示範。

房地產市場正在經歷一場從“速度”到“質量”的深層轉換。這場變革不會在一夜之間完成，從政策框架到細則落地，從企業適應到市場出清，都需要時間。但方向已然清晰，房地產行業正在褪去過度金融化的外衣，回歸居住本質。

（應受訪者要求，文中錢進、張成、劉楠、王楠爲化名）